부동산 흐름 파악, 부동산 사계절이란?

부동산은 어느 지역이든 10~15년 주기로 큰 흐름이 존재합니다. 이 패턴은 사계절처럼 봄, 여름, 가을, 겨울로 순환하는 것입니다. 이 흐름을 파악하기 위해서는 현재 매매가와 전세가를 알아야 하며 매매가와 전세가의 앞으로의 방향이 사계절 변화의 주요한 지표로 작용합니다.

부동산 사계절 요약

부동산 사계절은 지역에 따라 다릅니다. 각 지역 별로 어느 계절에 있는지 파악하는 것이 우선입니다. 간단하게 간추리면 봄, 여름, 가을, 겨울을 이렇게 표현할 수 있습니다. 각 계절별 자세한 현상은 아래 글을 자세하게 다시 설명하겠습니다.

봄 : 집 값 하락 지속
여름 : 집 값의 상승
가을 : 집 값 최고조
겨울 : 집 값 하락의 시작

봄

계속적인 집 값 하락 (오랫동안 지속)
집을 사지 않으려는 사람들의 심리 지속
전세값 계속 상승
부동산 하락론이 득세
건설사의 주택 공급 일시적 중단

큰 흐름에서 봄은 아파트 매매 실거래가 계속적인 하락과 함께 사람들의 전세 수요가 많아지는 시기입니다. 이 시기에는 오랫동안 집 값이 떨어졌기 때문에 부동산으로 돈 버는 시기는 끝났다와 같은 부동산 폭락론이 등장하는 시기입니다. 거래량이 줄어들고 정부는 부동산 부양책을 내놓는 시기입니다.

집 값이 계속 떨어지기 때문에 사람들의 심리는 두려움으로 둘러싸여있습니다. 지금 집을 사지 않고 전세를 주로 찾아보는 상황입니다. 집 거래는 계속되지 않고 전세로 머물려는 사람이 많기 때문에 전세 수요가 굉장히 급증하는 시기입니다. 전세 수요가 많아지기 때문에 전셋값이 계속적으로 오르는 시기입니다. 전셋값이 계속 올라서 매매가에 근접하는 현상이 보이는 시기입니다.

여름

전세가와 매매가가 함께 상승
전세가와 매매가가 비슷해지는 상황
집이 부족해지는 상황 발생
건설사의 공급시작
실 소유자가 주도

본격적인 집 값이 상승하는 시기입니다. 집 값이 상승하면서 실 거주자들이 집을 매수하는 움직임이 보입니다. 집이 점점 부족해지는 상황이 발생하면서 실 소유자가 몰려있는 전용면접 84제곱미터 (구평수 30평대) 이하의 중소형 아파트, 중저가 아파트가 주로 오르는 상황이 발생합니다. 집 값이 오르면서 건설사는 공급을 시작하는 시기입니다. 하지만 건설사가 공급을 시작하고 아파트가 건설되는 시기까지는 2-3년 정도 걸리기 때문에 이 시기에는 계속 집 값이 상승합니다.

가을

전세가 상승 멈춤
매매가 상승
큰 집, 비싼 아파트, 비싼 집 가격이 오름
정부의 부동산 규제책 발표

부동산 시장에서 여름에서 가을이 넘어가는 시점에서는 전세가의 움직임을 보시면 됩니다. 오랜 전세가의 상승이 멈추게 되며 상황에 따라서는 약간의 하락이 보이기도 합니다. 매매가의 경우, 뒤 늦게 합류한 실 소유자와 투자자까지 합세해 집 값이 더욱 크게 상승하는 시기입니다.

대부분 많은 부동산 거품이 생기는 지점이기도 합니다. 이 시기 정부에서는 부동산 규제책을 발표합니다. 늦 가을이 되면 여름에 공급을 개시한 물량에 입주를 시작하면서 긴 상승의 장이 마무리됩니다.

겨울

매매가 전세가 동시 하락
미분양 쌓임
건설가의 공급이 끊김

겨울에는 집 값의 매매 가격과 전세 가격이 동시에 떨어지는 시점입니다. 집 값이 많이 오른 곳 일수록 많은 건설사들이 투입되었기 때문에 미분양 물건들이 남아돕니다. 전세가는 계속적으로 떨어지고 가을에 올라갔던 부동산 거품의 가격도 꺼집니다. 사람들은 점점 집을 사지 않습니다. 남은 미분양 물건과 매매 물건이 넘쳐납니다. 집 값이 떨어지기 때문에 건설사도 공급을 멈춥니다. 이 시기가 오래되면 시장은 다시 봄으로 넘어갑니다.

부동산 기초 정리

봄, 여름, 가을, 겨울의 싸이클이 다 돌아가는데 지역에 따라 10년~15년 정도 걸립니다. 이 사이클의 핵심은 공급물량입니다.

집 값이 떨어지면 건설사들이 집을 짓지 않고, 집 값이 올라가면 건설사들이 앞다퉈 집을 짓습니다. 이러한 이유 때문에 공급과 수요는 계속 불일치가 일어나며 집 값의 상승과 하락이 계속 반복되는 것입니다.

부동산의 흐름을 보실 때는 지역의 공급물량을 반드시 파악하고 계셔야합니다.

중요한 것은 사계절이 지역별로 다르게 돌아간다는 점이며, 투자자라면 어느 지역에 봄이 오는지를 반드시 살펴야 합니다. 봄에는 계속적인 하락으로 집 값이 떨어져 있는 상황이며 곧 여름장의 시작으로 집 값이 올라가는 시점이기 때문입니다.

또한 내 집 마련을 원하는 사람이라면 내가 사는 지역이 어느 계절에 있는지를 파악해야합니다.

늦가을에 집을 사기에는 거품이 너무 많이 끼여 있고 겨울에 사는 경우엔 가을의 거품이 아직 빠져있기 전이기 때문에 비싸게 집을 살 수도 있기 때문입니다. 계절을 잘 파악해서 집을 파는 시점도 잘 파악해야 합니다. 특히 봄이면 집 값 상승의 시작점이기 때문에 이 시점에 집을 파는 경우를 피해야 합니다.